COMUNIONE E CONDOMINIO
Cass. civ. Sez. II, Sent., 24-01-2013, n. 1753
Fatto Diritto P.Q.M.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 10 aprile 1990 il dr. I. A., unitamente ad altri condomini del fabbricato sito in (OMISSIS), convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, l'Immobiliare S. (Lpd) s.a.s. di (Lpd) (Lpd) & C. per sentir dichiarare che il seminterrato del fabbricato, destinato a superficie di parcheggio in virtù della licenza di variante prot. n. 956 rilasciata il 6 marzo 1971 era e restava destinata permanentemente all'uso di parcheggio ai sensi della L. n. 765 del 1967, art. 18 e della L. n. 47 del 1985, art. 26; per sentir dichiarare ancora la nullità delle clausole contenute negli artt. 2 e 6 del Regolamento di Condominio depositato tra gli atti del notaio (Lpd) con verbale del 26 febbraio 1975 (registrato e trascritto negli atti di compravendita delle singole unità abitative in cui la predetta Immobiliare, sottraendo lo spazio del seminterrato alla sua inderogabile destinazione escludendolo dai trasferimenti, si era riservata non solo la proprietà, ma anche l'uso esclusivo del seminterrato stesso). Alla stregua di ciò chiedeva che le anzidette clausole venissero sostituite dalle norme imperative violate con la conseguente condanna della menzionata Immobiliare a rendere libero da cose e persone il seminterrato per consentire ai condomini del fabbricato l'utilizzazione delle superfici seminterrate conformemente alla sua inderogabile destinazione e con la ulteriore condanna della stessa convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dai condomini per il denegato uso del seminterrato a garage, da liquidarsi in separata sede. Nella costituzione della convenuta, con l'intervento di alcuni dei condomini appartenenti al Condominio dell'indicato fabbricato e con l'integrazione del contraddittorio ordinata nei confronti degli altri condomini non costituiti, la Sezione stralcio del Tribunale di Napoli, all'esito dell'esperita istruzione, con sentenza n. 8811 del 1999 (depositata il 17 novembre 1999), accoglieva per quanto di ragione la domanda degli attori e degli interventori, condannando la convenuta al risarcimento dei danni in favore degli stessi, da liquidarsi in separata sede, rigettandola per il resto, e dichiarando, altresì, l'inammissibilità della formulata domanda riconvenzionale.
Interposto appello da parte di (Lpd) e nella costituzione dell'appellata Immobiliare San (Lpd) (che proponeva, a sua volta, appello incidentale condizionato), nonchè degli interventori in primo grado (Lpd) (che aderivano all'appello principale), previa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini (che rimanevano, peraltro, contumaci), la Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 2692 del 2006 (depositata il 4 settembre 2006), adottava, in accoglimento per quanto di ragione sia dell'appello principale che di quelli incidentali, le seguenti statuizioni: 1) dichiarava che il seminterrato dedotto in controversia, destinato a superficie di parcheggio nella proporzione obbligatoria di un metro quadrato ogni venti metri cubi di costruzione, in virtù della rilasciata licenza edilizia, era destinato inderogabilmente ed in perpetuo all'uso di parcheggio in favore dell'appellante principale e degli appellanti incidentali (Lpd), e tanto ai sensi della L. n. 765 del 1967, art. 18 e della L. n. 47 del 1985, art. 26;
2) dichiarava la nullità delle clausole contenute negli artt. 2 e 6 del Regolamento di Condominio (ritualmente depositato, registrato e trascritto) e negli atti di compravendita delle due unità immobiliari (int. 2 e int. 17) di proprietà dell'appellante (Lpd) nonchè nell'atto di compravendita dell'unità immobiliare (int. n. 18) di proprietà degli appellanti B. e S. nella parte in cui la Immobiliare S. (Lpd) s.a.s. (già s.r.l.), sottraendo lo spazio alla sua inderogabile destinazione escludendolo dai trasferimenti, si era riservata, oltre la proprietà, anche l'uso del seminterrato stesso; 3) disponeva la sostituzione della norma imperativa (L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, secondo il testo introdotto della L. n. 765 del 1967, art. 18) alle predette clausole illegittime regolamentari, ordinando al competente Conservatore di eseguire le relative annotazioni; 4) dichiarava l'inammissibilità delle altre domande proposte nei confronti della suddetta Immobiliare; 5) condannava l'appellante principale e gli appellanti incidentali B. e S. al pagamento, in favore della predetta Immobiliare, delle rispettive somme dovute a titolo integrativo per il diritto di uso delle aree destinate a parcheggio, oltre interessi e rivalutazione; 6) condannava la suddetta Immobiliare alla rifusione delle metà delle spese del grado (dichiarandone compensata la residua metà) in favore dell'appellante principale e degli appellanti incidentali B. e S..
A sostegno dell'adottata decisione, la Corte territoriale ravvisava la fondatezza dell'appello principale e dell'appello incidentale dei sigg. B. e S. anche con riferimento alla domanda di declaratoria di nullità delle ricordate clausole contenute del Regolamento condominiale e riportate nei rispettivi atti di compravendita alla stregua (secondo la giurisprudenza di legittimità) della inderogabilità del disposto di cui alla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies (come modificato dalla L. n. 765 del 1967, art. 18), che poneva, per l'appunto, un vincolo pubblicistico di destinazione che non avrebbe potuto subire deroghe negli atti privati di disposizione degli spazi adibiti a parcheggio. Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione la Immobiliare S. (Lpd) s.a.s., articolato in un unico complesso motivo. Si sono costituiti con controricorso in questa sede gli intimati B.E., S.G. e I. A.. Il difensore della società ricorrente ha depositato memoria illustrativa ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
1. Con l'unico complesso motivo proposto la ricorrente ha dedotto (ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) la violazione o falsa applicazione degli artt. 1418 e segg. c.c., 1470 e segg. c.c., 2932 c.c., 817 e segg. c.c., 1117 c.c., 832 c.c., nonchè degli artt. 99 e 112 c.p.c., della L. n. 1150 del 1942, della L. n. 47 del 1985, della L. n. 765 del 1967, della L. n. 246 del 2005 e dell'art. 3 Cost., congiuntamente alla omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (in virtù dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).
A corredo del formulato motivo la ricorrente ha chiesto a questa Corte, ai sensi dell'art. 366 bis c.p.c. ("ratione temporis" applicabile nella fattispecie, vertendosi nell'ipotesi di un ricorso proposto avverso una sentenza pubblicata il 4 settembre 2006 e, quindi, successivamente al 2 marzo 2006, data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 40 del 2006, e precedentemente all'abrogazione dello stesso art. 366 bis per effetto della L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 47, comma 1, lett. a) di affermare i seguenti principi:
- che la normativa stabilita dalla L. 17 agosto 1942, n. 1150, ed, in particolare, la disposizione di cui alla L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, non si applica al caso in cui non risulti sussistente all'epoca in cui è sorto un Condominio alcun rapporto tra l'area seminterrata dell'edificio condominiale e le unità immobiliari dell'edificio stesso, per essere l'area stessa mai stata adibita a parcheggio, in quanto destinata, sin dalla sua realizzazione, ad un uso diverso da quello progettualmente previsto;
- che la normativa di cui alla L. 28 novembre 2005, n. 246, art. 2, comma 9, intervenuta nel corso di un giudizio proposto da una parte per sentir dichiarare che l'area seminterrata di un edificio condominiale venga destinata permanentemente all'uso di parcheggio ex lege 6 agosto 1967, n. 765, e ai sensi della L. 28 febbraio 1985, n. 47, si applica al caso in cui nessuna situazione giuridica risulta perfezionatasi definitivamente con pronuncia passata in giudicato in capo al soggetto che promosso il relativo giudizio, in questione, e che, quindi, al giudice all'uopo adito deve provvedere in ordine all'applicazione nell'ambito del giudizio stesso della normativa di cui alla L. 28 novembre 2005, n. 246, innanzi indicata;
- che la mancata applicazione nella fattispecie di cui sopra della normativa di cui alla L. 28 novembre 2005, n. 246, art. 12, comma 9, in questione, concretizza violazione del "principio di parità di trattamento" di cui all'art. 3 Cost., venendosi ad applicare con riferimento a fattispecie oggettivamente identiche una disciplina giuridica diversa unicamente sull'assunto presupposto del diverso dato temporale in cui il relativo giudizio abbia avuto origine;
- che, ai fini del trasferimento del diritto di uso del parcheggio posto in un edificio condominiale, risulta necessario che il singolo Condominio dell'edificio stesso, nell'ambito del giudizio all'uopo promosso, offra e chieda che venga determinato l'"onere" corrispettivo in proposito, proponendo nel giudizio del quale si discute ogni conseguente domanda e/o richiesta, anche ai sensi ed in applicazione dell'art. 2932 c.c..
In termini essenziali, la società ricorrente ha, in primo luogo, inteso contestare, nella presente sede, la legittimità dell'impugnata sentenza sotto il profilo che - sul presupposto che non sussistesse, all'epoca in cui era sorto il Condominio dell'edificio dedotto in controversia, alcun rapporto tra l'area seminterrata dell'edificio condominiale e le unità immobiliari dell'edificio stesso - sarebbe stata, nella specie, inconfigurabile qualsiasi pretesa violazione (come quella oggetto del giudizio) della normativa che aveva vietato la separata negoziazione delle aree destinate a parcheggio rispetto alle altre unità immobiliari facenti parte del medesimo edificio.
Sotto altro profilo, la ricorrente ha voluto confutare la pronuncia oggetto del ricorso nella parte in cui era stata ritenuta inapplicabile alla fattispecie oggetto di causa la sopravvenuta normativa di cui alla L. n. 246 del 2005, art. 12, in applicazione della quale "gli spazi per parcheggi realizzati in forza della L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da essi" e ciò sull'assunto che la normativa stessa avrebbe potuto trovare applicazione solo per il futuro.
Sotto un ulteriore profilo la ricorrente ha prospettato la supposta illegittimità della sentenza impugnata, deducendo l'inammissibilità della domanda avversa che, ancorchè fondata sulla richiesta di trasferimento del preteso diritto di uso del parcheggio, non era stata accompagnata dall'offerta o dalla istanza di determinazione di qualsivoglia "onere" corrispettivo in proposito.
2. Il complesso motivo è infondato con riferimento a tutte le distinte articolazioni in cui è stato svolto in relazione alle richiamate violazioni di legge, rilevandosi, peraltro, che esso non risulta corredato (come prescritto dall'art. 366 bis c.p.c., applicabile nella fattispecie) da un'appropriata e chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale è stata assunta l'omessa e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, oltre che da una specifica ed autonoma sintesi del vizio motivazionale addotto sotto il profilo dell'insufficienza del percorso argomentativo adottato dalla Corte territoriale. Deve, in primo luogo, sottolinearsi che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 10999 del 2001; Cass. n. 22889 del 2007 e Cass. n. 3393 del 2009), nel caso in cui più acquirenti di singole unità immobiliari facenti parte dello stesso edificio agiscano congiuntamente per far valere il vincolo di destinazione delle porzioni del fabbricato da riservare a parcheggio a norma della L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, sono dedotti in giudizio i distinti diritti di ognuno, non collegati tra loro se non dall'identità del titolo (legale) da cui derivano, sicchè si verte in una ipotesi di litisconsorzio tipicamente "facoltativo" ai sensi dell'art. 103 c.p.c. e non occorre quindi; che al giudizio partecipino necessariamente tutti gli altri condomini (con la conseguenza che, in sede impugnatoria, non si ricade in una ipotesi di inscindibilità delle cause e, quindi, di necessità dell'integrazione del contraddittorio, non configurandosi un caso di litisconsorzio necessario, nemmeno sotto il profilo meramente processuale). Del resto, il principio costituzionale di ragionevole durata del processo impedisce al giudice di adottare provvedimenti che, senza utilità per il diritto di difesa o per il rispetto del contraddittorio, ritardino inutilmente la definizione del giudizio (cfr, da ultimo, Cass. n. 18375 del 2010); pertanto, la circostanza che il ricorso per cassazione non sia stato notificato alle parti rimaste contumaci nei precedenti gradi di giudizio (come verificatosi nella fattispecie), rende superfluo il rinvio della causa per provvedere a tale incombente, quando nessuna delle parti costituite nel giudizio di legittimità abbia formulato domande nei confronti delle medesime parti contumaci (situazione determinatasi, per l'appunto, nel caso in questione). Ciò posto, rileva il collegio che, alla stregua della costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 12495 del 1993;
Cass. n. 2036 del 1997; Cass. n. 13857 del 2001; Cass. n. 1221 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 15509 del 2011), alla quale si è correttamente conformata la Corte territoriale partenopea, l'art. 41 "sexies" della Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dalla L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18, il quale dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, in correlazione con la finalità perseguita di normalizzazione della viabilità urbana, che incide con effetti necessariamente inscindibili sia nel rapporto pubblicistico di concessione - autorizzazione edilizia, sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, imponendo la destinazione di detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, e dei loro aventi causa. Pertanto, sono nulle e sostituite "ope legis" dalla norma imperativa, ai sensi dell'art. 1419 c.c., comma 2, le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all'uso ed al godimento dei condomini.
Si è, inoltre, evidenziato che tale regime è rimasto immutato dopo l'entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47 che all'art. 26, nello stabilire che gli spazi di cui alla L. n. 765 del 1967, art. 18 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza alla già evincibile regola secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti e rapporti separati, fermo restando quel vincolo pubblicistico, ed ha trovato conferma nella L. 24 marzo 1989, n. 122 che, nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, contempla l'inderogabilità del vincolo suddetto, come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale.
Alla stregua di tali principi, quindi, deve escludersi - come, invece, dedotto dalla ricorrente - che non fosse applicabile nel caso di specie il vincolo pubblicistico ed inderogabile imposto dalla L. n. 1150 del 1942, citato art. 41 sexies per la sola circostanza che l'area seminterrata dell'edificio condominiale fosse stata destinata, di fatto, ad un uso diverso da quello progettualmente previsto e che, quindi, non fosse stata, in effetti, adibita a parcheggio. Proprio la formalizzata richiesta di condono conferma che l'area in questione (avente la sua destinazione a spazio per parcheggio, per come accertato, in fatto, in base alle risultanze documentali ritualmente acquisite e alle emergenze delle relazione del c.t.u.) esisteva nella sua materialità e che la società ricorrente intendeva unicamente "regolarizzare" l'arbitrario mutamento di destinazione di uso, conformando lo stato di fatto a quello di diritto. Esattamente, pertanto, la Corte distrettuale ha escluso ogni rilevanza giuridica a tale aspetto, evidenziando, altresì, come, ove fosse stato anche eventualmente possibile il rilascio di una concessione edilizia in variante tale da comportare il cambiamento del regime dell'area destinata a parcheggio, sarebbe stato necessario, in ogni caso, richiedere, in funzione dell'ottenimento della concessione stessa, non già l'abolizione dell'area destinata a parcheggio, bensì il trasferimento del parcheggio medesimo su altra zona appositamente individuata nell'atto amministrativo di assenso. In virtù di tanto, quindi, la Corte territoriale ha puntualmente riconfermato che, sulla scorta della L. n. 1150 del 1942, citato art. 41 sexies (come introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18), nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza di esse dovevano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, in tal senso imponendosi un vincolo pubblicistico di destinazione che incideva, con effetti necessariamente inscindibili, sia nel rapporto pubblicistico di concessione-autorizzazione sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, con la conseguenza che detto vincolo è venuto a caratterizzarsi per la sua inderogabilità e perpetuità, senza poter, quindi, essere superato dalla richiesta di condono edilizio, la cui finalità è solo quella di sanare l'assenza di titolo abilitativo alla realizzazione edificatoria del privato.
Di conseguenza, la violazione o l'elusione, nella vendita delle singole unità abitative di un edificio - separatamente dalla vendita dell'area accessoria di esso -, del vincolo pubblicistico di destinazione di tale area a parcheggio (L. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18 e L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 26) ha (come esattamente statuito dalla Corte di appello di Napoli) determinato, nel caso di specie, la nullità delle relative clausole contrattuali e la loro sostituzione con la disciplina legale, cui è conseguita la costituzione del diritto reale di uso a parcheggio a vantaggio delle predette unità abitative e a carico dell'area accessoria, che perciò non è divenuta oggetto di proprietà comune dei proprietari delle suddette unità. Rileva, inoltre, il collegio che è altrettanto infondata la doglianza relativa alla supposta applicabilità, nella fattispecie, dello "jus superveniens" costituito dalla L. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9. Infatti, conformemente all'indirizzo giurisprudenziale già espresso da questa Corte (cfr. Cass. n. 4264 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 9090 del 2012, ord.) ed applicato dalla Corte partenopea, va condivisibilmente riconfermato (senza che possa ritenersi sussistente alcuna violazione dell'art. 3 Cost.) il principio secondo cui, in tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, la L. n. 246 del 2005, citato art. 12, comma 9, che ha modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari; l'efficacia retroattiva della norma va infatti esclusa, in quanto, da un lato, non ha natura interpretativa, per mancanza del presupposto necessario a tal fine, costituito dalla incertezza applicativa della disciplina anteriore, e, dall'altro, perchè le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.
Si deve, infine, rilevare anche l'infondatezza dell'ulteriore censura relativa alla supposta illegittimità della sentenza impugnata in virtù dell'assunta inammissibilità della domanda avversa che, ancorchè fondata sulla richiesta di trasferimento del preteso diritto di uso del parcheggio, non era stata accompagnata dall'offerta o dalla istanza di determinazione di qualsivoglia "onere" corrispettivo in proposito.
Al riguardo deve, infatti, osservarsi che la determinazione del corrispettivo del diritto di uso dello spazio adibito a parcheggio (in virtù del suddetto inderogabile vincolo "ex lege") costituiva una conseguenza, sollecitata dalla società costruttrice-venditrice, dell'accoglimento della domanda volta al riconoscimento del menzionato diritto e non era richiesto che fossero gli stessi condomini ad invocare la determinazione giudiziale di tale corrispettivo in funzione della proponibilità della loro domanda.
Oltretutto, la stessa società Immobiliare S. (Lpd) s.a.s. (oggi ricorrente) aveva richiesto, in quanto appellata ed appellante incidentale (in via condizionata), al giudice di secondo grado proprio la quantificazione di detto corrispettivo, al quale la stessa Corte di appello ha provveduto, sulla scorta delle conferenti risultanze della c.t.u., in conseguenza del riconoscimento del diritto dei tre condomini partecipanti al giudizio di appello all'uso dello spazio destinato a parcheggio dell'edificio condominiale per quanto precedentemente evidenziato.
3. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna della società ricorrente, in favore dei controricorrenti (in via fra loro solidale), delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo sulla scorta dei nuovi parametri previsti per il giudizio di legittimità dal D.M. Giustizia 20 luglio 2012, n. 140 (applicabile nel caso di specie in virtù dell'art. 41 dello stesso D.M.: cfr. Cass., S.U., n. 17405 del 2012).
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei controricorrenti in via fra loro solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.
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