Ministero dell'economia e delle finanze Circ. 20-11-2007 n. 13/T Cancellazione di ipoteche ex art. 13, commi da 8-sexies a 8- quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40 - Cancellazione di ipoteca frazionata - Profili interpretativi.

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Ministero dell'economia e delle finanze
Circ. 20-11-2007 n. 13/T
Cancellazione di ipoteche ex art. 13, commi da 8-sexies a 8-
quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con
modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40 - Cancellazione di
ipoteca frazionata - Profili interpretativi.
Emanata dal Ministero
dell'economia e delle finanze, Dipartimento per le politihce fiscali,
Agenzia del territorio. 

Circ. 20 novembre 2007, n. 13/T (1).

Cancellazione di ipoteche ex art. 13, commi da 8-sexies a 8-
quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con
modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40 - Cancellazione di ipoteca frazionata - Profili interpretativi.




(1) Emanata dal Ministero dell'economia e delle finanze, Dipartimento
per le politihce fiscali, Agenzia del territorio.




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  Alle
 Direzioni centrali

  Alle
 Direzioni regionali

  Agli

Uffici provinciali

  



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1. Premessa

L’art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del
decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, (cd. decreto “Bersani-bis”),
convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, come è
noto, ha introdotto nell’ordinamento norme di semplificazione del
procedimento di cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei
mutui concessi da soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria,
nonché da enti di previdenza obbligatoria.

Questa Agenzia ha dato
attuazione alle disposizioni richiamate con due distinti provvedimenti
- D.Dirett. 23 maggio 2007 e Provv. 25 maggio 2007 - entrambi
pubblicati nella Gazzetta Ufficiale n. 123 del 29 maggio 2007 [1].

In
relazione alla portata e agli effetti del nuovo procedimento di
cancellazione introdotto dal decreto in esame, la scrivente ha inoltre
fornito i primi chiarimenti operativi di carattere generale con
Circolare n. 5/T del 1 giugno 2007, nella quale si precisa che lo
stesso si ritiene «...applicabile unicamente alle cancellazioni totali
e non anche alle restrizioni di ipoteca (ancorché riferibili all’
avvenuto adempimento da parte di soggetti obbligati per quote del mutuo
originario).».

Recentemente, sono pervenute da più parti numerose
richieste di chiarimenti in ordine all’applicabilità o meno del
procedimento di cui trattasi anche in presenza di iscrizioni ipotecarie
frazionate, a garanzia di quote di mutuo - anch’esso frazionato –
oggetto di accollo.

Al fine di inquadrare correttamente la questione,
appare opportuno premettere una pur sommaria ricognizione del quadro
normativo civilistico di riferimento.

_________________


[1] Con
provvedimento 9 ottobre 2007, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.
239 del 13 ottobre 2007, sono stati inoltre fissati i termini, nonché
le modalità e le specifiche tecniche relativi alla forma e alla
trasmissione telematica della predetta comunicazione, sottoscritta con
firma digitale.



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2. Il frazionamento dell’ipoteca: aspetti generali, natura ed
efficacia

L’ipotesi tipica di frazionamento dell’ipoteca è quella
disciplinata dall’art. 39 del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 [2],
secondo cui, nell’ambito del credito fondiario, «in caso di edificio o
complesso condominiale, il debitore e il terzo acquirente del bene
ipotecato hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e,
correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia. Il
conservatore dei registri immobiliari annota la suddivisione e il
frazionamento a margine dell’iscrizione presa.» [3].

Come è noto, il
frazionamento dell’ipoteca, quanto alla sua natura giuridica, è
configurabile come una rinuncia, da parte del creditore ipotecario, al
principio di indivisibilità dell’ipoteca, sancito in via generale dal
secondo comma dell’articolo 2809 del codice civile, in forza del quale
la garanzia reale sussiste per intero su tutti i beni vincolati, sopra
ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.

Per il principio di
indivisibilità, dunque, ove i beni oggetto dell’ipoteca vengano divisi
in porzioni - per effetto non solo della materiale divisione del
compendio immobiliare, ma anche di una pluralità di alienazioni -, il
creditore, in linea generale, può agire sulle singole porzioni per l’
intero credito e, viceversa, può espropriarle unitariamente,
prescindendo dalla intervenuta separazione.

Sebbene l’articolo 2809,
secondo comma, del codice civile si riferisca espressamente al solo
oggetto dell’ipoteca, la dottrina prevalente configura l’indivisibilità
anche come caratteristica del credito, riferendosi alla tendenziale
insensibilità dell’ipoteca sia alle vicende modificative del credito
che del bene.

In altri termini, la prevalente dottrina ritiene che il
principio della indivisibilità dell’ipoteca, quanto all’oggetto, non
può essere valutato isolatamente, ma in correlazione ad altro analogo
principio concernente il credito; il che significa, in altri termini,
che anche le mutazioni relative al credito, di norma, non influiscono
sulla entità del vincolo ipotecario, il quale resta inalterato così
come originariamente costituito.

L’art. 2809 c.c., rappresentando, in
ultima analisi, una sorta di rafforzamento della garanzia ispirato a
ragioni di tutela del credito, è finalizzato a realizzare una
protezione dell’interesse del creditore che tuttavia può sempre
disporre del proprio diritto operando una modificazione del rapporto
ipotecario. Il bene, o la quota di esso, viene liberato dalla
destinazione al soddisfacimento di tutta l’obbligazione originaria e il
relativo vincolo viene limitato a quella parte di debito corrispondente
all’interesse di colui al quale appartiene il bene stesso.

Le speciali
disposizioni sul credito fondiario citate, peraltro, configurano la
possibilità di suddividere il credito e l’ipoteca come un vero e
proprio diritto del debitore, nel senso che il creditore – nei casi
specifici previsti – è tenuto a consentire non solo la suddivisione del
mutuo in quote, preordinata all’accollo ad opera del terzo acquirente,
ma anche il cosiddetto e correlato “frazionamento dell’ipoteca”;
operazione, quest’ultima, attraverso cui l’originaria garanzia
ipotecaria – iscritta, si sottolinea, in unica data e col medesimo
grado – viene ad articolarsi in una pluralità di vincoli, ciascuno
afferente ad una singola unità immobiliare.

L’ipoteca, dunque, perde
il carattere di indivisibilità – inteso come collegamento funzionale di
ciascun singolo cespite all’intero credito – ma non quello dell’
unicità; ciascun vincolo ipotecario, infatti, così come risultante dall’
atto di frazionamento, manterrà il rango corrispondente a quello dell’
iscrizione originaria, poiché il frazionamento non estingue l’ipoteca,
ma ne determina soltanto una modificazione di tipo “divisionale”.

In
altri termini, l’annotazione del frazionamento a margine dell’ipoteca
opera, con efficacia retroattiva, l’effetto di far sì che ogni quota
(derivata dal frazionamento) non risponda più dell’intera ipoteca, ma
soltanto della “quantità” di ipoteca ad essa attribuita proprio con il
frazionamento [4].

La conseguenza dell’efficacia tipica connessa ad un
atto di frazionamento ipotecario è che, a fronte dell’inadempimento
dell’assegnatario (accollatario di una quota di mutuo), il creditore
perde il diritto di assoggettare ad espropriazione l’intero bene, od
una parte qualsiasi di esso, dovendo invece “concentrare” le proprie
pretese sul singolo immobile attribuito al debitore, gravato dal
vincolo ipotecario derivante dalla suddivisione del credito e dal
frazionamento d’ipoteca.

Viceversa, l’adempimento del singolo
assegnatario, stante la deroga convenzionale all’indivisibilità,
comporta, per quest’ultimo, l’estinzione della posizione debitoria
corrispondente alla sola quota di “mutuo” accollata, garantita dalla
corrispondente quota di “ipoteca” derivante dal frazionamento.

Al
riguardo, occorre, tuttavia precisare che l’annotazione di
frazionamento, alla quale la giurisprudenza, peraltro, non attribuisce
efficacia costitutiva[5], non determina la suddivisione della garanzia
ipotecaria in più formalità distinte - aventi ciascuna una propria
autonomia, oltre che sostanziale, anche “iscrizionale” -, ma soltanto
una mera modificazione del carattere inscindibile dell’ipoteca
originaria, il cui grado e i cui effetti restano inalterati ab origine.

In estrema sintesi, le singole quote in cui viene suddivisa l’ipoteca
per effetto del frazionamento non acquisiscono, neppure sotto il
profilo attuativo della pubblicità immobiliare, una propria capacità
“distintiva”; tanto è vero che alle stesse non viene attribuito un
numero di registro generale e particolare diverso da quello
identificativo della formalità originaria[6].

Per tale motivo, in
seguito all’adempimento del singolo debitore-assegnatario, che
determina l’estinzione della relativa obbligazione (corrispondente alla
quota di mutuo e alla quota di ipoteca derivanti dal frazionamento),
non consegue, stricto sensu, la “cancellazione” (estinzione) dell’
ipoteca, intesa come cancellazione totale della formalità
“iscrizionale”, ma la liberazione del vincolo ipotecario dai soli
cespiti facenti parte della quota stessa; sotto tale profilo, infatti,
sembrerebbe più corretto utilizzare le locuzioni “restrizione di beni”
o “cancellazione parziale” rispettando la terminologia codicistica
(artt. 2872 e 2886, primo comma, c.c.).

Quanto sopra, appunto, in
considerazione del fatto che, essendo la formalità di iscrizione unica
(eseguita, come detto, nella stessa data e con unico grado di registro
generale e di registro particolare), potrebbe parlarsi di cancellazione
totale solo a fronte dell’adempimento di tutte le quote originate dal
frazionamento.

La rinunzia all’indivisibilità insita nell’atto di
frazionamento non comporta, in ultima analisi, una rinunzia, ancorché
parziale, all’ipoteca; il risultato a valle del frazionamento è
rappresentato da una serie di vincoli parziali – a garanzia della
singole quote di debito – la cui sommatoria corrisponde all’originario
montante ipotecario.

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[2] Come modificato, da
ultimo, con il D.Lgs. n.122 del 2005, il quale prevede un termine per
la Banca per provvedere ed una specifica procedura giurisdizionale per
la redazione dell’atto di frazionamento ad opera del notaio pur in
assenza del consenso dell’istituto di credito.



[3] Analoga
previsione era in precedenza contenuta nell’articolo 3 del D.P.R. 21
gennaio 1976, n. 7, nell’art. 5 della legge 6 giugno 1991, n. 175.



[4] Cfr. Cass. civ. Sez. I, 14.12.1990, n. 11916.



[5] In tal senso,
cfr. la sent. n. 11916/1990 sopra citata.



[6] I numeri di registro
generale e particolare assegnati alle annotazioni di frazionamento sono
riferiti infatti specificatamente alla sola formalità modificativa: in
altri termini, la “quota” di ipoteca viene individuata a seguito della
relativa annotazione, ma mantiene la data e i numeri di registro
generale e particolare attribuiti all’iscrizione originaria.



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3. La cancellazione delle quote di ipoteca derivante dal
frazionamento: corretta pubblicità immobiliare

Tenendo conto della
natura e degli effetti tipici del frazionamento ipotecario, si ritiene
che la pubblicità della vicenda estintiva della singola quota di debito
derivata dalla suddivisione del credito originario, debba essere
attuata con modalità che, pur determinando un effetto liberatorio del
vincolo gravante sul bene concesso a garanzia della specifica porzione
di obbligazione oggetto di adempimento, garantiscano, comunque, la
permanenza della formalità originaria, lasciandone inalterato il
relativo grado.

A tale fine, dunque, ad avviso della Scrivente, non
può che farsi riferimento al particolare istituto della “riduzione
delle ipoteche” delineato dagli artt. 2872 e seguenti del codice
civile.

L’articolo 2872 c.c. stabilisce, infatti, che la riduzione
delle ipoteche si opera non solo riducendo la somma per la quale è
stata presa l’iscrizione in garanzia, ma anche restringendo (limitando)
l’iscrizione ipotecaria ad una parte soltanto di beni.

La riduzione si
atteggia, dunque, come modificazione oggettiva del rapporto ipotecario
che incide, in particolare, sulla quantità dei beni destinati a
realizzare l’effettività della garanzia ipotecaria come causa legittima
di prelazione.

In particolare, la riduzione volontaria viene
qualificata come fattispecie modificativa volontaria - cioè su base
convenzionale - attuata mediante un accordo con cui le parti modificano
l’elemento oggettivo dell’ipoteca.

Ed è proprio in relazione a tale
peculiare aspetto che molti autori, riferendosi in particolare alle
modalità attuative della pubblicità immobiliare della riduzione
ipotecaria (o restrizione di beni), ritengono più corretto parlare di
pubblicità “modificativa” dell’ipoteca, in quanto finalizzata a
modificare l’originaria iscrizione (che resta sempre in vita, pur
modificata in taluni elementi).

Sotto il profilo oggettivo, quindi, la
situazione che scaturisce a seguito del pagamento da parte del debitore
di una quota del mutuo frazionato, è sostanzialmente assimilabile a
quella che la disciplina prevista dagli articoli 2872 e segg. del
codice civile identifica come “riduzione dell’ipoteca” (mediante
restrizione della garanzia ad una parte soltanto dei beni
originariamente vincolati)[7].

Ed invero, in entrambi i casi - sebbene
sulla base di presupposti sostanzialmente diversi [8] - il risultato
(rectius: l’obbiettivo) finale è l’estinzione del vincolo ipotecario
soltanto in relazione ad alcuni beni facenti parte del compendio
originariamente vincolato, senza che si determini l’estinzione della
originaria formalità iscrizionale (cioè della iscrizione da cui hanno
tratto origine, per “derivazione”, le singole quote di ipoteca
individuate dal frazionamento).

Coerentemente, pertanto, le modalità
con cui va resa pubblica – e quindi conoscibile nei confronti dei terzi
– la predetta estinzione parziale del vincolo ipotecario, dovrebbero
essere le medesime in entrambi i casi: annotazione di “restrizione di
beni”, a margine della iscrizione originaria, mediante la quale si
estingue l’ipoteca dai singoli cespiti, individuati con i relativi
estremi di identificazione catastale.

All’attualità, del resto, la
pubblicità della cancellazione di una quota di ipoteca derivata da un
frazionamento, viene attuata mediante esecuzione a margine della
formalità originaria di una annotazione di “restrizione dei beni” e non
di “cancellazione”.

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[7] Una eventuale
“cancellazione” eseguita con riferimento ai numeri di registro generale
e particolare assegnati all’annotazione di frazionamento che individua
la singola quota avrebbe, invece, come unico effetto quello di
“radiare” l’annotazione medesima, e quindi di eliminare la
modificazione attuata con il frazionamento.



[8] Nel primo caso a
seguito dell’estinzione dell’obbligazione da parte dell’assegnatario,
nel secondo al ricorrere di taluna delle ipotesi previste dalle citate
disposizioni codicistiche.



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4. La cancellazione ai sensi dei commi 8-sexies e seguenti dell’art.
13 del decreto legge n. 7 del 2007 in presenza di quote derivanti da
frazionamento – incompatibilità.

I commi 8-sexies e seguenti dell’art.
13 del decreto legge n. 7 del 2007, inseriti dalla legge n. 40 del
2007, nell’introdurre norme di semplificazione del procedimento di
cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui concessi da
soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria, nonché da enti di
previdenza obbligatoria, hanno sostanzialmente previsto una nuova
ipotesi di perenzione correlata all’avvenuta estinzione dell’
obbligazione.

La situazione delinea, infatti, in ultima analisi, un’
ipotesi di perenzione “legale” alternativa - “...in deroga all’art.
2847 del codice civile...” - rispetto a quella ordinaria che si compie
con il decorso del ventennio dalla data di iscrizione (in difetto,
ovviamente, di rinnovazione).

In base a quanto previsto dalla
disposizione in esame, dunque, l’estinzione dell’obbligazione, oltre a
determinare l’estinzione dell’ipoteca sotto il profilo sostanziale
(cioè come garanzia reale dell’obbligazione), sembra produrre anche l’
estinzione della stessa efficacia di “iscrizione ipotecaria”.

Nel
peculiare contesto derivante dalla stipula e dalla conseguente
annotazione di un atto di frazionamento, tuttavia, gli effetti
estintivi connessi all’adempimento da parte del debitore della singola
quota di debito – cui è correlata la corrispondente quota di ipoteca -
non possono, ovviamente, coinvolgere la formalità iscrizionale
originaria nella sua totalità; tale formalità, infatti, come ampiamente
accennato nel paragrafo precedente, per quanto concerne le rimanenti
quote derivate dal frazionamento e riferibili alle altre porzioni di
debito, non può che mantenere validità ed efficacia.

Peraltro, si
ritiene opportuno evidenziare, che, nell’ambito del procedimento
delineato dal decreto legge n. 7 del 2007, la “cancellazione” è
eseguita “d’ufficio” dal conservatore, sulla base della comunicazione
del creditore relativa all’avvenuto rilascio della quietanza attestante
la data di estinzione dell'obbligazione.

Tale quietanza - al cui
rilascio il creditore è tenuto in forza delle disposizioni del citato
decreto “Bersani-bis” – parrebbe riferirsi non tanto al rapporto
ipotecario, quanto al rapporto debitorio in senso stretto, essendo
intrinsecamente correlata all’adempimento dell’obbligazione.

In altri
termini, il creditore è tenuto a rilasciare una quietanza attestante la
data di estinzione dell’obbligazione garantita – nel caso di ipoteca
frazionata, tale riferimento riguarderebbe l’adempimento relativo alla
singola quota del mutuo – e a trasmettere la relativa comunicazione al
conservatore entro trenta giorni dalla stessa data.

Ora, alla luce
delle indicazioni ricavabili dal vigente quadro normativo, il
creditore, nella peculiare vicenda estintiva conseguente ad un
frazionamento di ipoteca, non sembra tenuto ad individuare,
espressamente, nella predetta comunicazione né la “quantità” di ipoteca
attribuita all’assegnatario in base all’intervenuto frazionamento, né
la corrispondente quota di beni gravati dal vincolo ipotecario.

D’
altro canto, la “cancellazione d’ufficio” disciplinata dal D.Dirett. 23
maggio 2007, in attuazione del decreto legge n. 7 del 2007, non
presuppone un’apposita manifestazione di volontà del creditore -
diretta, fra l’altro, ad individuare i beni afferenti la singola quota
di mutuo estinta - né la redazione di una specifica domanda di
annotazione contenente l’indicazione analitica di tali beni [9].

Sotto
altro profilo, si evidenzia che l’applicazione del procedimento di
cancellazione semplificato di cui al Decreto Bersani-bis in presenza di
un frazionamento di ipoteca, potrebbe dar luogo a discrasie e
criticità, sul piano della corretta esecuzione della pubblicità
immobiliare e dell’affidamento dei terzi.

Mentre, infatti, la puntuale
identificazione della quota di ipoteca derivante dal frazionamento – e
i relativi effetti sul piano pubblicitario – verrebbe assicurata dall’
annotazione del frazionamento eseguita a margine della formalità
originaria, l’evento estinzione della singola quota di ipoteca
derivante dal frazionamento, verrebbe reso pubblico – e, quindi,
conoscibile – sull’apposito registro delle comunicazioni.

Appare
quindi evidente che la non perfetta coincidenza tra le fonti delle
informazioni ipotecarie presenti nei registri immobiliari verrebbe ad
incidere in senso negativo sulla completezza e chiarezza dell’
informazione ipotecaria, nonché sulla certezza dei rapporti giuridici.

Ciò, anche, nella considerazione che l’annotazione di cancellazione
eseguita sul nuovo registro istituito in attuazione del Decreto Bersani-
bis non potrebbe che fare riferimento agli estremi della originaria
iscrizione ipotecaria; iscrizione che, per i motivi ampiamente esposti,
non risulta estinta per effetto del pagamento di una delle quote in cui
il mutuo è stato suddiviso, ma soltanto “modificata” in ordine alla
quantità dei beni originariamente soggetti a vincolo ipotecario.

In
ultima analisi, l’automatismo stesso che connota, come tratto
distintivo, il regime semplificato di cancellazione di cui all’art. 13,
commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto legge n. 7 del 2007
sembra, ex se, inconciliabile con le esigenze connesse ad una completa
e corretta pubblicità immobiliare delle peculiari situazioni giuridiche
che si vengono a creare a valle del frazionamento.

Sulla base delle
complessive valutazioni svolte, pertanto, la scrivente ritiene che, a
normativa vigente, il procedimento di cancellazione disciplinato dal
citato decreto legge n. 7 del 2007 non possa trovare applicazione nelle
ipotesi di estinzione di obbligazioni derivanti da mutui ipotecari
frazionati.

Gli Uffici Provinciali sono chiamati al puntuale rispetto
delle indicazioni impartite con la presente circolare e le Direzioni
Regionali a verificarne la loro applicazione.

______________________


[9] In relazione alla portata e agli effetti del nuovo procedimento di
cancellazione introdotto dal decreto in esame, questa Agenzia ha
fornito i primi chiarimenti operativi con Circolare n. 5/T del 1 giugno
2007. In tal documento peraltro, è stato anche sottolineato come il
nuovo procedimento, esaurendosi con gli adempimenti prescritti dal D.
Dirett. 23 maggio 2007, non comporti né la necessità di redigere una
nota, né l’effettuazione della materiale annotazione a margine dell’
ipoteca, prevista dall’art. 2886, comma 2, del codice civile.



Il
Direttore

Mario Picardi


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D.Dirett. 23 maggio 2007
D.L. 31 gennaio 2007, n. 7
Provv. 25 maggio
2007