Il pianerottolo dell'ultimo piano? Non si tocca senza il consenso di tutti i condomini
Serve anche il sì dei proprietari dei negozi fronte
strada: la dismissione di diritti reali d'uso di cose comuni è esclusa
dalla competenza dell'assemblea e, come atto, impone la forma scritta
(Sezione seconda, sentenza n. 15444/07; depositata il 10 luglio)
COMUNIONE E CONDOMINIO
Cass. civ. Sez. II, 10-07-2007, n. 15444
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI
CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri
Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente
Dott. DE JULIO
Rosario - Consigliere
Dott. ODDO Massimo - Consigliere
Dott.
TROMBETTA FRANCESCA - Consigliere
Dott. TRECAPELLI Giancarlo - rel.
Consigliere
ha pronunciato la seguente:
sentenza
sul ricorso
proposto da:
P.A., P.L., elettivamente domiciliati in ROMA VIA F. S.
NITTI 11, presso lo studio dell'avvocato MILITERNI Innocenzo, che li
difende, giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
CONDOMINIO VIA
(OMISSIS), D.R.M., eredi V.M. collettivamente ed impersonalmente
(defunta), V.M. in persona del proc. M.D., M. I., L.G., C.D.R.C., C.L.
in proprio, L.L., L. A., tutti e tre nella qualità di eredi di G.A. E
AN., G.R., G.G., D.G. S., M.M.R., M.M., g.
a. tutti e sei nella
qualità di eredi di G.A., AD. E AN.;
- intimati -
e sul 2^ ricorso n.
21540/04 proposto da:
CONDOMINIO VIA (OMISSIS), in persona dell'Amm.
re, p.t. S.L. e G.R., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA MAZZINI
27, presso lo studio dell'avvocato NICOLAIS LUCIO, difeso dall'avvocato
LANZARA Corrado, giusta delega in atti;
- controricorrente e
ricorrente incidentale -
contro
P.A., P.L., elettivamente domiciliati
in ROMA VIA F S NITTI 11, presso lo studio dell'avvocato STUDIO
MILITERNI GAGLIARDI, difesi dall'avvocato INNOCENZO MILITERNI, giusta
delega in atti;
- controricorrenti al ricorso incidentale -
avverso
la sentenza n. 245/04 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il
23/01/04;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza
del 20/06/06 dal Consigliere Dott. Francesca TROMBETTA;
udito
l'Avvocato MILITERNI INNOCENZO, difensore dei ricorrenti che si riporta
agli atti;
udito l'Avvocato LANZARA CORRADO, difensore del resistente
che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto
Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha
concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
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Fatto Diritto P.Q.M.
Svolgimento del processo
Con citazione notificata
il 3.12.90 il Condominio del fabbricato in (OMISSIS) conveniva in
giudizio davanti al Tribunale di Napoli, i condomini P.A. e P. L.
deducendo:
- che i convenuti avevano commesso varie violazioni
edilizie in danno delle cose comuni e dei diritti degli altri
condomini, in particolare, fra le altre, modificando il lucernaio
dell'androne, con riduzione delle piastrelle luminose e soppressione
del vano di aereazione;
- prolungando l'ascensore fino al quinto
piano;
- omettendo di sistemare il locale macchine dell'impianto al
piano terra;
- installando un cancello al rampante di accesso al
quarto piano;
- creando una pensilina sulla copertura dell'androne;
-
che in corso dell'assemblea del 28.4.88 i condomini avevano raggiunto
un accordo in base al quale i condomini cedevano ai coniugi P.A.- P.L.
i diritti spettanti sull'ultimo pianerottolo dell'edificio e sulla
scala a chiocciola che dava accesso al piano sovrastante, con facoltà
di eliminare il locale macchina dell'ascensore, disponendo dell'area
risultante;
ed i coniugi P.A.- P.L. si obbligavano:
- a realizzare a
loro spese un nuovo impianto di ascensore i cui macchinari avrebbero
dovuto essere collocati a piano terra in locali di proprietà comune;
nonchè a pagare l'indennità di sopraelevazione, nella misura di L.
29.840.000 come determinata dalla consulenza 18.1.88, relativamente
alla costruzione dal P.A. realizzata sul terrazzo di loro proprietà;
-
che l'accordo avrebbe dovuto essere trasfuso in una scrittura privata
prodromica alla stipula di un atto pubblico; mentre, fatta una minuta
della scrittura essa era stata sottoscritta dalla sola P.L. e non dal P.
A..
Ciò premesso, il Condominio chiedeva tra l'altro: che il Tribunale
condannasse i convenuti in solido alla riduzione della corsa
dell'ascensore al 4^ piano; alla rimozione del cancello e relativa
struttura collocata al piano rampante della scala al 4^ piano; al
ripristino della pensilina dell'androne e della copertura dello spazio
prospiciente l'antico locale macchine; al ripristino del lucernaio
dell'androne nelle condizioni di luminosità ed aereazione preesistenti;
al pagamento dell'indennità di sopraelevazione nella misura di L.
29.840.000.
Costituitisi, i convenuti contestavano la domanda
deducendo che il mancato perfezionamento dell'atto notarile andava
addebitato al diniego opposto dagli altri condomini; che, costituendo
l'atto pubblico, l'antecedente logico per il pagamento dell'indennità
di sopraelevazione, nessun inadempimento era ad essi addebitabile; che,
quanto all'attribuzione dell'uso esclusivo del pianerottolo al quarto
piano e della scala a chiocciola, l'accordo intercorso con tutti i
condomini interessati aveva carattere definitivo e valore ed efficacia
di contratto preliminare per cui andava richiesta sentenza ex art. 2932
c.c.; che nessuna variazione era stata apportata al lucernaio ed il
prolungamento dell'ascensore al 5^ piano era consentito dall'art. 1122
c.c.; che l'obbligo di corrispondere l'indennizzo per la
sopraelevazione sarebbe divenuto attuale al momento della stipula
dell'atto pubblico.
Chiedevano, pertanto, il rigetto della domanda ed
in via riconvenzionale sentenza ex art. 2932 c.c., con istanza di
chiamata in causa dei condomini presenti all'assemblea del 28.4.88.
Autorizzata la chiamata, espletata C.T.U. il Tribunale, con sentenza
NON definitiva 30.5.2000, dichiarava l'accordo inefficace e non
vincolante fra le parti; condannava i convenuti al ripristino del
lucernaio e del vano di aereazione; a completare il nuovo locale
macchine ascensore nonchè l'impianto ascensore; ad eliminare il
cancello in ferro e la pensilina realizzata sulla copertura
dell'androne; a pagare in solido l'indennità di sopraelevazione.
Su
impugnazione dei P.A.- P.L. la Corte di Appello di Napoli, con sentenza
23.1.2004, in parziale riforma respingeva la domanda di condanna degli
appellanti al ripristino del lucernaio e della presa d'aria
dell'androne e confermava, nel resto, la sentenza del Tribunale.
Ribadito che l'accordo di cui all'assemblea condominiale de qua
integrando una dismissione di diritti reali su cose comuni non rientra
nella competenza dell'assemblea e considerato come negozio, oltre alla
forma ad substantiam, necessitava del consenso espresso di tutti i
condomini ivi compresi quelli proprietari di negozi con accesso dalla
strada potendo la presunzione di proprietà comune delle scale e del
pianerottolo essere superata solo da un titolo contrario, nella specie
mancante; afferma la Corte:
- che la mancata stipula dell'atto non è
imputabile ai condomini dissenzienti essendo questi liberi di non
aderire e comunque è pacifico che fu il P.A. che non volle
sottoscrivere la minuta firmata dalla moglie;
- che la domanda di
condanna dei condomini al rimborso al P. A. della spesa da lui
effettuata di L. 52.000.000, per essere venuto meno il suo obbligo a
seguito della caducazione dell'accordo, era inammissibile perchè nuova;
- che l'obbligo di corrispondere l'indennità sussisteva per il P.A. ai
sensi dell'art. 1127 c.c., avendo essi sopraelevato e, quanto
all'ammontare, la stessa non era stata espressamente contestata e
comunque doveva intendersi congruamente determinata dal consulente;
-
che, in ordine alla lamentata riduzione delle piastrelle in
vetrocemento nell'androne, il C.T.U. ha affermato che il giudizio
espresso dal consulente sull'originario numero di 200, era solo
probabilistico mentre gli appellanti non avevano indicato quali
elementi probatori esistevano al riguardo;
- che, anche relativamente
all'oscuramento delle piastrelle, la mancata conoscenza dello stato dei
luoghi preesistente, del numero delle piastrelle, non consentiva di
ritenere sussistente la violazione lamentata e comunque anche ove
sussistente una parziale diminuzione di luminosità non comporterebbe
una alterazione della funzione della cosa comune.
Avverso tale
sentenza propongono ricorso principale in Cassazione i coniugi P.A.- P.
L..
Resiste con controricorso e ricorso incidentale il Condominio.
Entrambe le parti hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
Deducono i ricorrenti principali a motivi di impugnazione:
1) la
violazione e falsa applicazione dell'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in
relazione agli artt. 1117, 1123, 1127, 1350, 1372 cod. civ., nonchè
art. 116 c.p.c.; violazione di legge e omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione - per avere la Corte d'Appello, nel
ritenere nulla la Delib. 18 aprile 1988, con la quale tutti i condomini
dell'edificio (ad eccezione dei proprietari di tre negozi siti
all'esterno con ingresso dalla pubblica via e privi di collegamento con
l'interno dell'edificio) avevano concesso ai ricorrenti il diritto di
uso esclusivo dell'ultimo pianerottolo dell'edificio con relativa scala
a chiocciola sovrastante, con facoltà di eliminare il vecchio locale
macchine ascensore esistente sul terrazzo ubicato all'ultimo piano con
ogni potere di utilizzazione e godimento, e dietro corrispettivo della
realizzazione di un nuovo impianto ascensore;
ERRONEAMENTE:
a)
affermato che la cessione del diritto di uso esclusivo dell'ultimo
pianerottolo e della scala a chiocciola sovrastante, da presumersi beni
comuni in mancanza di titolo contrario, non rientrava tra le materie di
competenza dell'assemblea decise a maggioranza, occorrendo un negozio
sottoscritto da tutti i condomini, NONOSTANTE: 1) trattandosi di beni
che servono all'uso esclusivo di una parte dell'edificio in condominio,
formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà, NON, operi la
presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ., e non essendo i beni
anzidetti riferibili a strutture essenziali che condizionano
l'esistenza dell'edificio, la destinazione particolare di essi vinca la
suddetta presunzione di proprietà comune; 2) NON essendo i beni oggetto
del trasferimento destinati all'uso o al servizio dei negozi posti
fuori dell'edificio a livello strada, con diverso numero civico e senza
alcun collegamento con l'interno, i proprietari degli stessi, mancando
la possibilità di utilizzarli non possano ritenersi contitolari dei
beni stessi con conseguente insistenza del loro diritto a partecipare
all'assemblea, e dell'obbligo di contribuire alle spese di gestione che
essi comportano;
2) la violazione e falsa applicazione degli artt.
1218, 1453 cod. civ., art. 116 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.
c., nn. 3 e 5;
violazione di legge nonchè omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione:
- per avere la Corte d'Appello (essendo
l'accordo subordinato risolutivamente alla stipula di esso in forma
pubblica) erroneamente addebitato agli attuali ricorrenti il mancato
perfezionamento del contratto NONOSTANTE, come risulta dalla
raccomandata inviata dal prof. P.A. all'amministratore e dalle
comunicazioni di questi ai condomini (come riportato in ricorso) furono
i condomini, pur convocati dal notaio, a rendersi indisponibili;
3) la
violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1453, 1455 cod. civ.,
nonchè art. 116 c.p.c.; violazione di legge e omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione;
- per avere la Corte d'Appello
erroneamente escluso che il mancato perfezionamento dell'accordo NON
avesse fatto venir meno il consenso dei ricorrenti ad erogare le spese
per l'installazione del nuovo ascensore, e conseguentemente, essendo
stato l'ascensore regolarmente installato e la relativa spesa
sopportata dai ricorrenti, doveva ritenersi venuto meno l'obbligo dei
ricorrenti di corrispondere le somme determinate a titolo di indennità
di sopraelevazione;
4) la violazione e falsa applicazione degli artt.
112, 324, 329 c.p.c., nonchè art. 2909 c.c.: violazione di legge,
nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione;
- per
avere la Corte d'Appello, nel ritenere congrua la quantificazione
dell'indennità di sopraelevazione determinata dal Tribunale (perchè non
espressamente impugnata in quanto tale dai ricorrenti) erroneamente non
considerato che il consenso dei P.A. sulla quantificazione
dell'indennità trasfusa nell'accordo di cui alla delibera assembleare
era venuto meno con la mancata formalizzazione del suddetto accordo per
cui allo stato l'indennità doveva ritenersi priva di prova sul quantum
come chiaramente indicato nel motivo di appello.
5) la violazione e
falsa applicazione degli artt. 324, 329 e 346 c.p.c., art. 2909 cod.
civ.; violazione di legge e omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione:
- per avere la Corte d'Appello, erroneamente ritenuto
inammissibili, perchè proposti tardivamente nella seconda comparsa
conclusionale del 6.12.03 i motivi di impugnazione relativamente alle
pronunce con le quali i ricorrenti erano stati condannati dal Tribunale
all'abbattimento del cancello di ferro, alla demolizione della
pensilina, alla sistemazione del nuovo locale macchine, al
completamento dell'impianto, NONOSTANTE i motivi di impugnazione
fossero implicitamente ripetuti nell'atto di appello che censurava
l'intero impianto della sentenza di 1^ grado; in particolare, per il
cancello, invece dell'abbattimento per motivi di decoro architettonico,
ben avrebbe potuto ordinare la consegna delle chiavi ai condomini; per
la pensilina, il consenso a mantenerla da parte dei condomini emergeva
dall'essere stata la spesa relativa inclusa nella indennità di
sopraelevazione; per il completamento dei lavori del locale macchine e
dell'ascensore la dichiarata invalidità dell'accordo non consentita di
porre lo stesso a fondamento dell'adempimento coattivo degli obblighi
stessi;
Deduce il condominio a motivo di ricorso incidentale
l'insufficiente e contraddittoria motivazione: per avere la Corte
d'Appello nel respingere la domanda di riduzione in pristino del
lucernaio e delle prese d'aria dell'androne erroneamente ritenuto che
non vi era la prova della situazione preesistente, trascurando di
valutare gli elementi documentali acquisiti in particolare le
fotografie e l'uso dei termini nei rogiti allegati, nonchè equivocando
sul senso del passaggio della C.T.U. nel quale si riferisce della
preesistenza di circa 200 mattonelle in vetrocemento, NON in base a
quanto affermato dagli informatori MA come conseguenza
dell'applicazione di regole tecniche.
Va preliminarmente disposta, ex
art. 335 c.p.c., la riunione dei ricorsi principale ed incidentale,
trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.
Passando all'esame del ricorso principale, il primo motivo va
disatteso, in quanto essendo le scale, come i pianerottoli quali
componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione
di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà
esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza
di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali
beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche
relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla
strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e
quindi dei pianerottoli, perchè interessati alla conservazione (e
manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi
godono (v. sent. 761/79).
Corretta è, pertanto, la decisione della
Corte d'Appello che, in mancanza di un titolo contrario, ha ritenuto
nullo ed inefficace laccordo intervenuto con i condomini, partecipanti
all'assemblea del 28.4.88, e sottoscrittori del relativo verbale,
essendo necessario il consenso di tutti i condomini espresso in un atto
negoziale scritto, trattandosi di cedere i diritti reali di uso del
pianerottolo del quarto piano e della sovrastante scala a chiocciola,
beni condominiali.
Il secondo motivo di ricorso è infondato.
La Corte
d'Appello, infatti, non ha imputato ad alcuno il mancato
perfezionamento dell'accordo; ma, una volta affermato che l'accordo era
nullo, per il mancato consenso di tutti i condomini, si è limitata a
rilevare che i condomini dissenzienti erano liberi di non aderire,
osservando ad abundantiam e senza alcun rilevo ai fini della decisione
che, perfino il P.A., interessato al perfezionamento dell'accordo si
era astenuto dal sottoscrivere la scrittura privata.
Anche il terzo
motivo di ricorso è infondato, in quanto il pagamento dell'indennità di
sopraelevazione è stato disposto dalla Corte Territoriale non in base
all'accordo dichiarato nullo; ma per aver i ricorrenti effettivamente
sopraelevato.
Quanto al venir meno, a seguito della nullità
dell'accordo, dell'obbligo assunto dai ricorrenti di sopportare
totalmente le spese per l'installazione del nuovo ascensore, la
questione resta assorbita dalla dichiarata inammissibilità, perchè
nuova, della domanda con la quale si era richiesto il rimborso, pro
quota, dai condomini delle spese sopportate a tale titolo; e sul punto
la pronuncia non è stata impugnata.
Va respinto, perchè infondato,
anche il quarto motivo di ricorso.
La Corte d'Appello, infatti, nel
confermare la sentenza del primo Giudice sul punto, ha chiaramente
rilevato che il Tribunale ha ritenuto "giusta" la determinazione
dell'indennità fatta dal C.T.U. ing. C., incaricato dal Condominio,
specificando che essa andava corrisposta indipendentemente
dall'accordo.
La Corte d'Appello ha, quindi, indicato il criterio
seguito dal C.T.U. nella determinazione dell'ammontare della
liquidazione, concludendo con il rilevare che la quantificazione (ed il
relativo criterio seguito dal C.T.U.) NON era stata oggetto di censura
da parte dei ricorrenti.
Inammissibile è, infine, anche il quinto
motivo di ricorso, in quanto i ricorrenti, nel censurare l'affermazione
della Corte Territoriale, che ha escluso fossero contenuti nell'atto di
appello motivi di impugnazione afferenti le condanne relative al
cancello, alla pensilina, al locale macchine, all'impianto ascensore,
sostengono che i motivi di censura erano, in realtà, implicitamente
contenuti nell'atto di appello, perchè desumibili dalla critica fatta
all'intero impianto argomentativo seguito dal primo Giudice nella
sentenza.
I ricorrenti, però, sostenendo ciò, dimenticano non solo che
i motivi di appello debbono essere specificamente indicati ex art. 342
c.p.c.; ma contestando, in definitiva, l'interpretazione dell'atto di
appello fatta dalla Corte Territoriale, senza peraltro indicare i
criteri ermeneutici violati, sollecitano, inammissibilmente da questa
Corte una interpretazione dello stesso atto più favorevole alla loro
tesi.
Il ricorso principale va, pertanto, respinto.
Quanto al ricorso
incidentale, non si ritiene sussistente il vizio di motivazione
denunciato in quanto le affermazioni della Corte d'Appello secondo cui
"non è noto lo stato dei luoghi preesistente", nè è certo il numero
originario delle piastrelle in vetro cemento", NON sono smentite nè da
quanto desumibile dai rogiti indicati, nè dalle fotografie in atti, in
quanto l'avvenuta sostituzione del lucernario con il pavimento in
vetrocemento, non prova come, in concreto, tale pavimento fosse stato
realizzato in precedenza, per cui il giudizio di "probabilità" sul
numero di duecento mattonelle dato dal C.T.U. non appare smentito.
Quanto poi, alla preesistenza della presa d'aria nell'androne sostenuta
dal Condominio e che deriva da una diversa lettura della foto N. 20,
rispetto a quella fatta dalla Corte d'Appello (che ha concluso per la
mancata prova della preesistenza di detta presa d'aria) essa è frutto,
se mai, di errore revocatorio non denunciabile in Cassazione.
Il
ricorso incidentale va, pertanto, respinto.
Sussistono giusti motivi
per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del
presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta
entrambi;
dichiara interamente compensate fra le parti le spese del
presente giudizio.
Così deciso in Roma, il 20 giugno 2006.
Depositato
in Cancelleria il 10 luglio 2007
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c.c. art. 1117
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